作为历来成交旺季的“红五月”,在2019年楼市却并未显现。
  从3月“小阳春”到4月高点,随后5月份至端午期间,整体市场出现退烧迹象。
  2019年5月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比仅深圳上涨,上海、广州、北京环比均下跌。二手房更是遭遇寒流,一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑。
  广州中原研究中心数据显示,5月广州二手住房成交4025套,较2018年5月的8846套,下滑54%。
  北京方面,北京住建委网签数据显示,5月北京二手住宅网签量13764套,较4月环比下降4.7%,同比下降24%。这也是自4月以来,连续第二个月网签量下滑。
  除一线城市外,多个热点二线城市也降幅明显。易居房地产研究院数据显示,在重点监测的10个城市中,5月仅无锡和苏州出现二手房成交量环比上升态势。其中,厦门虽然二手住房成交同比上涨高达196.5%,但环比下降20.3%,市场已现明显调整。青岛方面,二手住宅成交与厦门类似,5月环比下调6.1%,但同比仍高达33.7%。南京方面,5月二手住房成交7616套,环比下降13.3%,同比下降1.1%;杭州方面,5月二手住房成交环比下调1.3%,同比下调23.9%;金华方面,5月二手住房成交环比下调4.3%,同比下调44.2%。
  二手房市场遭遇寒流
  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,春节后一线城市及部分热点二线城市房地产市场逐渐升温,带动成交量持续走高。5月份开始政策预期发生变化,部分城市出台调控措施;此外,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。各方面政策的加码及收紧,使得购房者入市积极性下滑,观望情绪逐渐浓厚。一线城市及热点二线城市在春节后,大量需求入市拉动成交量走高,在市场调控下,5月份部分城市成交量环比有所下滑,但部分城市成交量同比仍上涨,环比下降的根本原因在于之前需求释放拉动成交,市场调控下回归理性。
  中研普华研究员姜开玉告诉《中国产经新闻》记者,在国家宏观调控政策下,“房子是用来住的,而不是炒的”概念逐渐加强,市场上房价趋于稳定。另一方面,二手房交易成本太高,导致更多的人倾向于购买新房。此外,二手房相对于现在的新房还有一些不足,例如,新房有最新的房屋格局,设计风格,周边配套及住宅绿化环境,而二手房基本没有。新时代更多的消费者崇尚个性化,希望购买新房进行个性化的装修,或者选择独特的设计风格,满足自己不一样的需求。
  另外房地产企业资金或愈加紧张,融资难度更大。2019年5月楼市调控政策频频发布,房企和购房者的资金端均有收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单,南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。都影响着二手房市场交易。
  未来或保持企稳走向
  据统计,5月以来各地包括部委累计针对房地产进行了41次调控。
  从调控政策层面看,在“房住不炒”的基调下,“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据不完全统计,今年以来,至少已有福建、河南、杭州、宁波、济南等地宣布,将研究、制定或实施“一城一策”楼市调控方案。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。
  “一城一策”之下,有些城市“放松”,有些城市却在“收紧”。姜开玉表示,一城一策本是根据每个城市的特点来制定的针对性政策,必然是对房地产有很好的调控作用的。有的城市新房建设偏少,房价偏高,那二手房市场相对需求就旺。有的城市新建住房规划正在大力进行,保障性住宅规划较多,那二手房市场成交肯定会受到影响。
  “此前二手房涨幅较大,实际上是因为购房需求比较大,而且很多二手房有较好的学区。比如说苏州之所以二手房涨幅大,就是因为园区没有太多的新房项目,这个时候购房者会看重此类园区的二手房,这样此类房源的价格也会有较快的上涨。”严跃进告诉记者。
  对于二手房走势,严跃进预计还会反弹。实际上潜在的购房需求还是很大的,若是金融政策跟进,贷款积极,那么实际上二手房的贷款节奏会加快,这对于市场交易影响很大。从实际观察看,一手房的价格若还是上升,那么二手房的交易也会反弹。但有一点需要注意,部分学区房反而是会降温了,今年预计部分学区房也会有很多管控,虚高价格的二手学区房的价格明显会降低。
  国仕英认为,住建部坚持三“稳”目标,即稳地价、稳房价、稳预期保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。在政策方向不变的前提下,预计下半年各城市二手房市场将会趋于稳定,量价均不会出现大幅度的波动。
  姜开玉表示,2019年下半年,中国贸易环境不会快速转好,资金紧张的情况仍存在。而房地产政府调控更加成熟,各项制度更加完善,楼市发展趋于“房子是用来住的”最终目标。所以,下半年二手房交易市场不会太火暴。

今年,十一黄金周的楼市成交只有冷清氛围,“银十”或已不再。据装一网了解,数据显示,刚刚过去的国庆假期中,30个热点城市楼市网签量同比跌幅达80%。特别是20个一二线城市,楼市成交量环比下降64%,同比跌幅达到了70%。

10月9日,港股的内地房地产股出现明显下跌,雅乐居集团跌5.04%,中国恒大跌4.80%,碧桂园跌3.79%。10月10日,A股的房地产板块普遍走低。

多位业内人士认为,黄金周楼市的惨淡势头必给10月热点城市成交埋下阴霾,这背后包括调控政策趋紧、房企推盘节奏减缓、预售证严格审核、消费贷收紧等多重因素,四季度楼市成交量可能继续走低。

北上广网签量跌幅均超6成

10月1日-6日,一二线城市合计成交105.4万平米,较9月同期环比下降63.5%,较去年10月同期同比下降69.8%,三四线城市合计成交8.8万平米,较9月同期环比下降94.1%,较去年10月同期同比下降91.9%。

黄金周期间,热点30城网签量同比平均跌幅约8成。

一线城市中,北上广网签量跌幅在均在六成以上。比如:10月1日-7日,北京楼市合计签约143套,同比下调65%;黄金周前6天,上海网签新建住宅147套,跌幅达到78%;黄金周前七天,广州一手楼网签成交485套,同比下降88.47%,特别是海珠、越秀和白云三区零成交;10月1日-7日,深圳新建住宅网签445套,同比2016年同期的508套下跌13%。

二线城市成交下滑也非常明显,南京市前7天新建住宅网签457套,同比去年同期的905套跌幅达50%;福州前7天新建住宅网签345套,同比去年同期的540套下跌36%。

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根据国信证券的跟踪,如果按全部城市口径,黄金周期间新房和二手房周同比为-49.5%和-56.9%。按三四线城市口径,黄金周新房和二手房周同比为-55.7%和12.1%。

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和2016年国庆黄金周相比,今年重点城市的二手房成交量出现较大幅度的减少,超过一半的城市成交量下滑50%以上。

市场更有消息称,多地新房项目迫于资金压力开始降价促销的情况,而二手房议价空间也在加大。

16个重点城市的推盘数据也十分惨淡。数据显示,国庆前一周16个重点城市推盘面积环比+94%,而国庆当周推盘面积环比下降88%。

分流刚需

楼市“银十”开局不利与调控政策的变化有很大关系。以往房地产市场调控依赖事后管理,今年强调“预期管理”,楼市过热征兆出现时提前发布政策降温。

自2016年“9·30”调控以来一二三四线调控政策逐渐加码,有超过100个城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

比如:过去一年内,北京发布了超过30次各种调控措施,包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷、多校划片、五年内推出25万套共有产权房等。

上海市将首付比例调高至35%,要求“十三五”期间新增住房170万套,上调最低房贷折扣和房贷利率,延长审批周期等。

二线热点城市为代表的南京,规定新购住房三年不得转让,武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%,禁止购买第三套住房。

9月22日,西安、南宁、长沙、南昌、石家庄等城市再次收紧调控政策,9月30日,宁波、青岛等调控政策再次升级。

因此,预期管理的调控影响下,投机性买家开始选择观望,多城市试点的购租并举开始分流购房刚需,这一定程度上改变供给端的构成。

此外,需求端也受到了多重因素影响:第一,央行、银监会等多部门整治消费贷违规流入房地产市场,各大银行收紧消费贷后,资金价格出现一定上升,限制了购买一方的支付能力。

第二,全国已有46个城市执行不同年限的限售政策,即要求所有新购或者部分新购房源,锁定一定年限后才可以再上市。换言之,限售将使得购房者必须要以自用为目的配置资金,高杠杆高成本资金流入楼市难度加大。

对于国庆假期楼市成交清淡另一原因,华创证券首席地产分析师袁豪认为,这源于全国多地楼市调控升级加码影响以及去年930政策在国庆期间加紧成交形成的高基数综合所致。

此外,预售证的严格审核也是不可忽视因素。易居研究院严跃进分析称,一些楼盘因为备案价的原因,预售证迟迟拿不下来,推盘节奏受到影响。此外也不排除一些资金压力不大的房企,在十一期间推盘意愿并不高,这些也都影响了新房成交的锐减。

值得注意的是,预期管理式的调控正逐渐加码。10月9日,也是国庆长假后第一天,海南三亚的调控再次升级,在购买以及交易两端同时加码:在海南省无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚市中心主城区范围内购买住房的,需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明;同时对非本省户籍居民及法人购置的商品住宅施行5年限售。

可见,今年“银十月”很可能成为泡影。

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